Social Housing nei quartieri portuali storici di Siracusa. Un modello WebGIS per la valutazione e la programmazione

The Borgata of Santa Lucia in Syracuse is a large ur-ban district extending between the two harbours and the railway station, thus connecting the historic centre to the modern part of the city. Its urban fabric is regular in the inside areas and jagged at the edges, where it meets the roads, the railway and the harbour inlets. From a social and economic point of view, this district is less developed than the other parts of the city, and its urban landscape is not as remarkable as in Ortigia, de-spite its background, and the presence of several im-portant historic buildings, which are unfortunately ne-glected and underused. The potentials of economic growth and urban redevelopment of this area are quite significant, especially regarding its real estate market. The properties could take advantage from the renewal of the public space and the boost in the architectural quality improvement of the private buildings as well. The purpose of this study is to evaluate the capability of this area to make its renewal process self-sustainable through the economic assessment of different hypothe-ses, including the social housing program the munici-pality is going to start. Because of the externalities due to the public interventions, the appraisal of public and private costs and revenues is required, as well as the assessment of the urban and architectural quality varia-tions, in order to allow the decision makers to establish the equalization and compensation rules to distribute the increases in value and compensate the losses. Therefore, a computerized assessment model has been made to compare costs, market values and archi-tectural quality. It has been represented and calculated basing on the detailed analysis of the urban fabric and a GIS representation and calculation model. Moreover, the general model, by means of some automation pro-cesses, helps the planner to define the type of interven-tion for each building, and above all to identify the are-as where transformation actions might be carried on.

I quartieri portuali di Siracusa costituiscono un ampio ambito urbano individuato dall’amministrazione co-munale quale contesto privilegiato della programma-zione complessa e in diverse direzioni. Il tema del Social Housing, che è stato in questo ul-timo anno oggetto di partecipazione da parte del Comune ad un bando regionale per l’assegnazione di finanziamenti a fondo perduto, ha costituito il tema attorno al quale si è inteso costruire una metodologia generale per la formazione di un programma di rige-nerazione urbana la quale, prendendo spunto dalle istanze e dalla attivazione di risorse tipiche dei pro-grammi di produzione edilizia, si configuri come trai-no di un processo più generale di qualificazione dell’intero contesto. Il programma rigenerativo qui sperimentato, ispirato ai principi generali della perequazione, è esposto, controllato e verificato attraverso un modello di cal-colo che integra in maniera sistematica, circolare e ricorsiva le fasi di analisi, valutazione e progetto, con cui seleziona, coordina e finalizza tutte le variabili sa-lienti di un approccio assiologico, un approccio, cioè, nel quale oggetti (edilizi e urbani) e prestazioni (qua-lità funzionali, economiche, architettoniche e pae-saggistiche) si traducono nei termini di valore rispet-to ai quali il processo decisionale può risultare fonda-to, legittimato e giustificato. Il modello proposto si configura come strumento pri-mario del progetto quanto alla capacità di tradurre dati e informazioni in valutazioni e queste ultime in previsioni di piano che si attivano sotto specifiche condizioni valoriali, le cui variazioni danno luogo a configurazioni via via diverse dello scenario pro-grammatico; qui gli aspetti della valutazione econo-mica riproducono la prassi generale della perequa-zione urbanistica, declinata secondo le specificità che le istanze della conservazione indicano per i contesti densi, strutturati e qualitativamente caratte-rizzati. La connessione tra premesse di valore – che sinte-tizzano i vincoli della conservazione e le prospettive della trasformazione – ed esiti programmatici, costi-tuisce il momento fondante della successiva fase concertativa. In questa direzione volge la pubblicazione del model-lo valutativo-progettuale su piattaforma WebGIS, un supporto informativo la cui interfaccia consente agli utenti accreditati di simulare diversi scenari ottenen-done in tempo reale la rappresentazione planimetri-ca e tridimensionale, e quindi di acquisire consape-volezza circa la struttura economico-qualitativa del programma, constatando la risposta progettuale alla implementazione di scenari alternativi e di differente (convergente o divergente) contenuto assiologico. Il collegamento tra i termini di valore e i risultati pro-grammatici è assicurato dalla integrazione delle fun-zioni del foglio di calcolo in quelle del calcolo spazia-le in GIS, ottenuta attraverso la scrittura di un codice dedicato.