Densità di valore e tensione nei prezzi in un mercato immobiliare eccentrico. Il caso di Ortigia

Questo studio sul mercato immobiliare di Ortigia segue la prima parte, quella più generale e concettuale dedicata alla natura e cultura dei mercati imperfetti e pubblicata nel precedente numero di questa rivista. In questa seconda parte, attraverso osservazioni mirate e la proposta di un modello di valutazione ad hoc, si espongono gli aspetti operativi e fattuali di quanto precedentemente osservato in merito ai fenomeni che danno forma ai mercati immobiliari urbani. Questi si caratterizzano in quanto il valore dei beni stabili tende ad accrescersi a prescindere dal reddito e dalle caratteristiche fisico-funzionali, cioè dalle motivazioni tecnico-economiche che si è abituati ad assumere quali cause primarie di questo valore dando luogo a fenomeni redistributivi che incidono profondamente sulle caratteristiche del contesto urbano specie se di particolare pregio e ancora in una fase iniziale dello sviluppo dell sue potenzialità. La qualità urbana è una condizione del pieno dispiegarsi della natura profonda dei beni capitali, la “monetità”, cioè la loro programmatica tendenza ad autovalorizzarsi,” che nel caso specifico del capitale immobiliare retroagisce sulla forma della città. Si vuole qui esplicitare il modo specifico attraverso cui le osservazioni sui processi di autovalorizzazione dei capitali immobiliari urbani possono risultare utili nel campo della pianificazione territoriale oggi sempre più in ascolto nei confronti dei processi economici che coinvolgono le motivazioni della localizzazione e di conseguenza sempre più aperta alle scienze che razionalizzano i processi di formazione concentrazione/distribuzione della ricchezza e di creazione/distruzione di valori. La frenetica dinamica di questi ultimi dà luogo a sempre più evidenti disomogeneità tra esigenze funzionali e presenze immobiliari con gravi rischi per i futuri programmi di manutenzione e rifunzionalizzazione i cui ingenti costi si rischia possano venire coperti solo da nuovi programmi di espansione del capitale immobiliare, come negli attuali programmi di rigenerazione urbana. In questa prospettiva si colloca questo studio che prende le mosse da Ortigia, un testo urbano caratterizzato più da tensioni che da equilibri e omogeneità, e percorso da strategie di investimento pubbliche e private che interagiscono aumentandone la complessità. Un indiscusso fascino ammanta quest’isola un tempo fortificata, un centro antico ricco di contrasti dovuti all’imponenza dei suoi monumenti che svettano tra minute abitazioni, ai chiaroscuri che caratterizzano il labirinto di vicoli e cortili con inattesi scorci sulle piazze e sul mare, alle vibrazioni della luce sui muri di pietra color avorio; ne risulta un’immagine unitaria e composita assieme che moltiplica suggestioni e interpretazioni. Il mercato immobiliare di Ortigia, sopito fino ai primi anni dello scorso decennio, ha registrato dal 2003 un inaspettato impulso, con case vendute come souvenir ad avveduti turisti, fino a quando transazioni e prezzi sono cresciuti – al punto da esporre questo fragile centro antico ai rischi tipici delle località turistiche, vuote d’inverno e traboccanti d’estate – nonostante lo stato di degrado di molti dei suoi quartieri interni, adesso interessati da consistenti programmi di riqualificazione. Oggi il mercato è solo in parte saturo e manifesta ancora valori inespressi e significative potenzialità che coabitano con fenomenievidenti di sopravvalutazione e utilizzo innaturale o sovrautilizzo. La strumentazione economico-estimativa qui coinvolta e testata su un ampio campione di immobili consente di cogliere il senso delle diverse forme di imperfezione di questo particolare mercato immobiliare in cui prevale da parte degli attori l’interpretazione speculativo-finanziaria. A partire da alcune osservazioni critiche effettuate sul campione esaminato per segmenti e caratteri si propone qui una modalità di applicazione sistematica del procedimento per capitalizzazione del reddito ritenuto il più adeguato a tenere conto delle tensioni speculative che caratterizzano più in generale i mercati dei capitali dinamici e instabili, a maggior ragione – e questa è la destinazione principale dello studio – laddove la densità di valore indica l’importanza della componente simbolica ed estetica dell’architettura e della città il cui destino è legato alla corretta interpretazione del rapporto, critico sotto diversi aspetti, tra valori economici e bellezza. Ortigia è architettura della bellezza trasmutata in valor capitale al punto da generare un coinvolgimento che supera la dimensione intellettuale e sconfina nel campo emotivo fino a diventare un sogno, un innamoramento … talvolta uno struggimento.